全国的房改，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，已经搞了18年，有了很大的进展。特别是国务院1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了新成就。主要表现在四个方面：一是住房公积金制度在全国全面建立起来。二是通过公有住房出售。老百姓住房自有率有了很大提高，在全国达到了50%左右，山东是55%。二是安居工程、经济适用房建设得到了城镇广大居民的欢迎，被称为“德政工程”、“民心工程”。城镇住房建设有了很大发展，民用住宅建设步伐加快。四是住房的消费观念有了很大的变化。过去是政府、单位拿钱建房，老百姓等着分房。目前老百姓更新观念，自己买房、认为住房不仅是消费品，面貌是投资品，观念有了很大的变化。另外，在住房信贷、住房金融、提高住房租金等方面也取得了很大的成绩。
但是，目前房改还存在不少问题：一是一方面对现有住房进行改革，采取一系列的优惠政策、办法，鼓励职工买房；另一方面大量的新建住房仍实行福利分配，粥进入旧体制，至今旧体制没有切断。二是住房租金提高幅度较小，步子太慢。租金水平全国平均１．２１，山东１．３９元。这些年来，职工工资收入大约增加了１０倍，房租也大约长了１０倍，比例没有变化，总的看还是低租金。三是机关的负面效应大。各省看省级机关，全国看北京，北京看中央。中央机关和各省的机关房改步子较小，特别是提租幅度较小，带来的负面效应比较大。当然，也有一定的原因，机关的工资收入比较低，但相反住房面积比较大，干部职务越高住房面积越大，住房面积与他们的工资不对应。所以，提租的阻力较大。比如一般部长级住房标准２５０平方米，一般职工住房标准５６平方米，大约相当５倍，但是工资收入大约２倍。因此，提租就比较难。四是房价在部分地区、部分城市较高，老百姓买不起。济南的住房价格还算了比较低的，市中心地区每平方米３０００多元。应当说与北京相比，全家得多。但是，与职工支付能力相比还是偏高的。关键问题是职工工资收入较低，经济承受能力较差。这次山东抓住了当房改的要害问题，实行住房货币化分配。这就找到了一个突破口来深化住房制度改革。山东省委、省政府非常重视，省财政厅、省建委、省体改委、行管局、省房改办等部门密切配合，拿出了一个住房货币化分配的方案。新的房改措施，我认为是非常好的，在全国起了带头作用。在１９９３年进行房改调查研究、起草《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》时，就有推行住房倾向工资分配的想法。当时设想把原有住房建设基金和住房管理维修基金转化为货币工资分配的。但当时条件不太成熟，认识也不一致。于是《决定》中原则性地写了一条改变住房实物分配为住房货币工资分配。在这种情况下，考虑职工的经济承受能力，搞了出售公房的标准价、成本价和市场价，标准价还搞了个很复杂的公式。目的是逐步向成材价、市场价靠拢。同时，还规定了靠拢时间。但要回忆这个过渡，回忆房改的步伐，就必须加快住房分配的货币化，把货币化作为突破口，加快新体制的建设。
（作者为国务院住房改革领导小组副组长）
住房货币化分配是山东省住房制度改革的新突破
张瑞凤
党的十五大之前，省房改领导小组认真分析了全省房改工作的形势，感到我省的房改工作虽然取得了很大成绩，但矛盾很多，原来的方案还是一个没有到位的方案，还不适应社会主义市场经济体制的要求。突出的问题是，原来的改革方案难以形成住房资金良性循环，难以建立住房新机制。核心问题是职工个人收入低，不用说市场价，就是按建造成本价购房，也难以随。公积金和房租提高的幅度也不可能太大。因此在原来方案中规定，公房出售按标准价或房改成本价，公积金按１５％交纳，租金水平也很低。达不到维修费水平。据调查测算，按原来政策出售住房，收加的资金还不到建房资金的１／３，形不成再发展的能力，公积金按５％交纳，需１００年才能买一套住房，时间太长。由于个人收入低，新建房仍然不断纳入旧体制，造成前改后归，难以建立住房新体制。为了有效地解决这些矛盾和问题，我们研究出台了新办法。实行职工住房货币化分配，是中央精神与山东实际相结合的产物，是我省住房制度改革的突破。实行这个办法，通过给职工发放一些裣和补贴，建立起与社会主义市场经济体制相适应的住房新体制的基本框架，我看至少有以下几个好处：
第一，较好地解决了住房制度的机制总是各项管理体制的改革，目标都是要建立起一个好的机制，房必也不例外。我们把住房补贴理入工资，实行货币化分配，从根本上打破了长期以来实行福利性实物分配公有住房的制度，就会使住房真正成为人们必须的生活资料进入家庭，使住房投资、建设、分配、管理机制进入良性循环状态。在住房投资体制上，可以初步实现由国家、单位统包向国家、单位、个人三者合理负担的转变，有利于形成住房可持续发展的资金支持；在住房建设体制上，可以初步实现由单位零星、分散建设向综合开发、配套建设的转变，有利于形成住房市场和具有社会保障性质的两种住房供应体系；在住房分配体制上，可以初步实现由福利性实物分配向货币化商品化分配的转变，有利于于住房分配的公平合理；在住房管理体制上，可以初步实现由单位自管向社会化、专业化运营的转变，有利于于住房管理水平的提高。
第二，能够带动和促进住房产业的发展，成为国民经济新的增长点。长期以来，由于实行福利性住房制度，既解决不了人们的住房问题，也使住房产业发展不起来，而且使国家、企业和单位背上了学生的包袱。住房实行货币化分配后，从政策上引导住房个人消费，把住房建设扒上商品化和市场化的轨道，可以带动整个房产业的发展，启动市场，推动经济发展，使之真正成为国民经济新的增长点。
第三，较好地解决了住房建设、分配上的不 公和腐败问题。实行住房货币化分配 后，同级别、同工龄的职工无论在什么部门和单位工作，得到的住房裣和补贴都是一样的。要住大房、新房，个人就要多拿钱，住小房、老房，个人就少拿钱。这就解决了长期以来由于部门和单位的经济善不同而造成的职工住房条件严惩不平衡问题，同时，由于职工住房实行集中统一建设，就可以有效地避免个别领导超标准建房的问题。所以说，实行，有利于密切党群、干群关系，有利于改善党和政府的形象，有利于保持和促进社会稳定。
第四，这项改革产生的效益比较大。就政府和企业为说，实施新办法，要为职工付很大一笔一次性住房裣，每月还要为职工支付住房补贴。但一次性裣与售房收入相比，只是一个小的代价，得到的是卖出了公有住房，盘活了现有存量房产，收回了一笔建房基金，使住房资金良性循环，真正解决城镇职工的住房问题。实行这个办法，虽然政府和企业支出多了，但从多数市地来看，还是能够随得了的。省财政测算情况可以充分说明这个问题。从１９９８ 年１月１日 开始，给干部职工补工资的２５％作为住房补贴，全省每年需支出１６分元，而现在干部职工建房每年瞀内外支出１１分元，还差５分元，人微言轻全省来说，数字不算。从省直机关情况看，过去省财政每年１．４亿元到１．８亿元为干部职工建房，仍满足不了住房的需要。按新改革方案计算，省财政每年拨１．２亿元到１．３亿元，省直住房资金筹集１５亿元左右。拿出１０亿元建房，可建１００万平方米，能够解决省直机关的需要。这些房子卖掉，又可以换回一大笔资金，继续投入建房，改善干部职工的居住条件。
（作者为山东省副省长）
住房货币化分配方案出台的前前后后
孙肇琨
山东省房改工作已进行多年，在各级党委、政府的领导下，经过有关部门的共同努力，取得了很大成绩。但是由于多方面的原因，房改工作的成果与建立住房新机制的目标要求还有很大差距，特别是现行的实物房改的路子，由于受自己机制缺陷的制约，很难再深入地推行下去，基存在的主要问题；一是两种体制并存，表现在一方面推行房改，另一方面还在搞福利分房，结果形成了国家、企业投资建房――单位福利分房――房改廉价卖房的怪圈，致使住房资金难以形成良性循环。如按现行方案测算，每个循环，住房资金将减少７０％左右，三个循环焉，４０多年来积累起来的住房资金所剩无几，媾，房工作也将走到尽头。二是政策不公平，由于不同年份实行不同的购房价格和工具折扣政策，造成职工负担严惩不平衡。三是方法不科学，实物优惠使原有住房体制中的不公平因素得以沿袭下来，致使单位之间、个人之间分配不公的问题和预报愈加突出和尖锐。有房的可以买房，还可享受优惠，有大房的可以买大房，享受的优惠也多，而没有房的则既无房可买，也不能享受优惠；且由于住房面积、位置、结构、造价等因素的不同，容易造成估价方面的差异，出现新的分配不公平。因此，要深化房改必须打破原有的住房体制，按照建立社会主义市场经济住房新机制的要求，来重新考虑解决当前房改所面临的矛盾和问题为此张瑞凤副省长去年４月在潍坊会议上代表省政府提出了建立住房建设、分配新机制的要求，省启发领导小组在5月组织了一次全面的调研活动。在调研活动中，各地的领导和从事房改的售货员对进一步深化全省的房改工作提出了许多很好的意见和建议，大家一致认为，实行住房分配的货币化、商品化、社会化，是解决当前房改工作中存在的突出矛盾和总是的唯一有效的途径和方法。在这次调研的基础上，根据省领导的要求，经过反复的测算和谁，提出了实行职工住房货币化分配的建议，并先后向第102次省长办公会议和第106次省委常委扩大会议作了汇报，得到了省委、省政府的肯定和支持，并被省委列为我省贯彻十五大精神六项重大改革措施之一。在省长磁头会议上，李春亭省长批示有关部门制定了具体的实施办法。又作了专题研究、讲座和修改。1997年11月28日，李省长又作了指示。根据李省长意见，财政厅于12月4日召开了由各民主党派、省社科院、省科学院、山东师范大学、省立医院、济南钢铁及省房改办、省行管局等单位参加的谯会。会上，大家对省委、省政府作出的关于职工住房货币化分配的决策，给予了高度的评价和充分的肯定，普遍认为方案设计科学合理、操作性强，既体现了公平分配和改革一步到位的精神，又与现行的房改政策进行了很好的衔接，总是考虑得比较周全。同时也提出了一些意见和建议，对此，我们都予以采纳，对本《办法》在起草过程中，曾先后征求过有关市地领导和各地财政部门的意见，并分别向财政部和国家房改办的领导汇报过，他们都表示支持。这次根据李省长批示，我们再次向国家有关部门进行了详细汇报。财政部和国家房改办对该《办法》给予了高度评价，认为山东在全国壅搞住房货币化分配，方向对头，工作上有重大突破，符合党的十五大精神和中央有关房改工作的政策，再次表示同意和支持。总之，该《办法》是在省委、省政府领导的关心和支持下，经过两次省长办公会，一次省委党委扩大会议研究，集各方面的智慧和经验，八易其稿而形成的，充分体现了民主决策、科学决策的原则精神。
（作者为山东省财政厅副厅长）
根据有关文件，关于对省直机关实行住房分配货币化的几点看法
关于售房问题。实行住房货币化分配办法后，单位如何售房、职工如何购房以及招待什么价格、享有哪些优惠政策等，广大职工十分关心。总的来讲，实行住房货币化分配办法，现售房的各项政策、几项优惠政策继续适用，优惠比例不变。1996年售房实行预交定金的办法，同时免交住房租金，是为了稳定售房价格，维护职工利益，促进售房工作开展。实行一次性住房资金裣和发放职工住房补贴后，省直机关公有住房出售从1998年起，不再实行预交定金的办法，由职工按程序直接购房。同时取消标准价，一委实行成本价售房。为了切实搞好省直的售房工作，有必要再强调几点：一是严格按照省政府、省直房改文件确定的售房范围售房。城镇公有住房除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售；省直机关公有住房除城市规划区内的旧平房、经鉴定确认的危险房、产权有争议或产权归属不明的住房、机关办公院内的住房及其他不宜出售的住房不得向个人出售外，均可向职工出售。除此之外，各单位不得自选确定出售公有住房范围。二是坚持公有住房先评估、后出售的原则。公房不经评估不得出售，评估必须按照《山东省省直机关公有住房出售资产评估暂行规定》进行。省直房委会办公室与国资局已委托四家评估机构，对省直机关公房进行评估。三是要搞好公房出售的维修管理。公房出售后的维修管理是职工很关心的一个问题。公有住房出售后原产权单位或住房管理单位，应继续对住房进行管理和对共用部位、共用设施进行维修养护，以解决职工购房的后顾之忧。省级机关事务管理局已根据有关规定，结合省直机关实际，制定了《省直机关公有住房出售后维护养护暂行规定》。四是实行新房新体制的政策。今年，新建住房都要按建设成本价格出售，实行先售后租或只售不租。腾空的成套旧房，也执行先售后租或只售不租的原则。
关于提租问题。发放职工住房补贴后，同时要相应提高公有住房租金。总的原则是提租幅度要与发放住房补贴后职工家庭收入相应提高的幅度相当，然后逐步过渡到成本租金。当前，省直机关暂时执行现租金标准，有关租金减免政策仍然不变。现在髭单位至今没执行提租政策，个别单位甚至用公费替职工代交房租，这是不允许。
关于建房问题。根据住房货币化分配办法的要求，自1998年起，省直各单位一律不得再进行实物福利性分房，同时逐步取消目前“一家一户”的建房办法。长期以来，省直机关住房一起是分散建设、自成一体。这种家家铺摊子、拉队伍、搞工程的建房做法，带来的弊病很多，也容易产生不正之风和腐败行为。实行住房货币化分配后，省直机关的住房建设方式必须做相应改革，实行统一规划、统一征地、统一建设、统一出售和社会化物业管理。省政府确定，从1998年起，由省级机关事务管理局根据各单位的住房需求情况，统一控制建设规模和建设省直机关住宅小区，所需建房资金主要靠房改资金统筹解决。住房建成后，一律实行先售后租或只售不租，使新房不再进入旧机制。具体操作办法由省财政厅和省级机关事务管理局另行制定。
关于建立住房公积金问题。目前，省直机关住房公积金制度已基本建立。根据省房改领导小组发布的文件规定，1998年省直机关住房公积金缴交率提高到单位和个人各为6%。发放职工住房补贴后，公积金制度要更趋完善，各单位房改工作机构要将此项制度更好地落实，省直机关住房公积金归集率努力达到100%
（作者为山东省级机关事务管理局局长）
